전문가들이 각각 제시하는 땅 투자에 대한 조언

 

땅은 배신하지 않는다는 말을 믿어도 될까?

 

부동산 시장에서도 누구에게도 관심을 받지 못하고 있던 하찮은 존재가 가치라는 화장을 하고나서 화려하게 재탄생하는 경우가 있다. 부동산 업계의 진짜 '꾼'들은 민낯이 예쁜 땅 즉 입지가 좋은 땅을 요리조리 꾸며서 몸값을 올린다.

땅의 가능성은 무궁구진하다. 텅 빈 도화지에 그리는 밑그림에 따라 수천가지 작품이 완성된다. 월세라는 뚜렷한 목표를 추구하는 수익성 부동산과는 또 다른 묘미다. 시세차익을 노리기 어려워지는 요즈음의 부동산 시장에서, 어쩌면 대박을 노릴 수 있는 틈새일 수 있다. 하지만 일반인들에게 땅 투자는 막막하게만 느껴진다. 신뢰할만한 전문가를 찾기도 쉽지 않고 진입장벽도 높기 때문이다. 경매전문가, 건축사 대표, 부동산컨설팅사의 감정평가사 그리고 게스트하우스 대표 등의 전문가들은 각자의 전공 분야가 확실한 만큼 땅을 보는 시각도 차이도 극명하나 결론은 일치한다. 즉 '땅은 배신하지 않는다.' '민낯이 예쁜 땅을 골라 곱게 화장해야 한다.'는 것이다. 이들 전문가들이 각각 제시하는 띵 투자에 대한 조언을 알아본다.

 

땅의 몸값을 올리기 위한 화장질

 

아파트, 상가 등 다양한 종류의 부동산 투자는 또박또박 월세가 나오는 장점이 있다. 하지만 땅 투자는 그렇게 일정하게 정기적인 월세가 나오지 않으므로 그다지 매력적으로 보이지 않을 수도 있다. 그렇다면 어떻게 하면 좋을까? 이에 대해 오랜 동안 경매에 몸 담아온 경매전문가는 이렇게 말한다. 아직도 성공적으로 접근한 아파트나 상가 등 일반적인 경매는 중단기적으로 수익을 챙길 수 있다. 하지만 이런 부동산 투자에 있어 필수적인 레버리지에 대한 효과가 작금의 금리인상 추세로 불리한 상황이다. 그래서 자칫하면 남길 게 없을 위험성이 높다. 하지만 싸게 잘 고른 땅은 효자노릇을 톡톡히 한다. 경매로 낙찰 받는다면 시세보다 싼값에 팔아도 이익을 볼 수 있고, 소유하면서 땅의 사용료인 지료를 받아도 된다. 초보자들이 알아야 할 중요한 한 가지 팁은 분할 필지로 나온 '알짜 땅'을 노리는 것이다. 대개 규모가 큰 땅의 경우 필지를 분할해 경매로 나온다. 이중 중심지에 있는 땅, 도로에 붙은 땅 등 '노른자위'를 선점해 놓으면 나중에 비싸게 팔 수 있다. 다만 초보자들이 시도하기엔 리스크가 크므로 전문가들의 조언을 받는 게 좋다.

 

농지투자는 어떨까?

 

농지에 관심을 두는 건 어떨까? 흔히들 농지에 대한 오해가 많은데 오히려 농지는 시장에 내놓는 대로 잘 팔릴 가능성이 크다. 시장에 매물 자체가 귀하기 때문이다. 농민들은 웬만해선 자기 땅을 팔지 않는다. 수요는 많지만 공급이 없는 셈이다. 무엇보다 용도에 맞게 잘 고른 농지는 고부가가치의 수익형 부동산이 될 수 있다. 인기를 끄는 테마에 인삼 농지가 있다. 다른 작물들에 비해 수익률이 높아서다. 인삼 농지는 타 농지보다 높은 도지(땅의 사용료)를 받을 수 있다. 하지만 이런 견해에도 귀를 기우려야 한다. 농지는 일반 대지에 비해 환가성이 떨어질 수 있음이다. 특히 농지를 살 때는 농업진흥구역 안에 있는지, 농사를 지을 수 있도록 '경지정리'가 된 것인지 등을 반드시 확인해야 한다. 현행 '농지법'은 농지를 효율적으로 이용하기 위해 '농업진흥지역'을 '농업진흥구역'과 '농업보호구역'으로 구분하고 있다. 농업진흥구역 내 경지 정리된 땅을 사야 농사를 지을 수 있다. 만약 경지정리가 안 된 땅에 농사를 지으면 수확률이 현격히 떨어진다. 농업보호구역 내 땅은 규제가 많다는 점을 반드시 기억해두어야 한다.

 

예상치 못한 규제가 발목을 잡아 낭패를 볼 수도 있자는 점에 유이하여야 한다. 그래서 건축을 위한 땅을 매입하고자 하는 때에 초보자들이 특히 주의해야 할 것이 관련 법률이다. 이런 규제에 걸려 최초 건축 설계대로 건물을 지을 수 없는 경우가 허다하다. 땅에 대한 규제는 ''그때그때 다른 상황‘에 따라 워낙 방대하다. 따라서 해당되는 법적인 규제사항을 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 국내법들이 수시로 변하기 때문에 전문가들도 헛갈리는 경우가 많다. 실수를 하지 않으려면 직접 지자체를 방문해 확인하는 절차를 거쳐야 한다. 하지만 서울 내 경관이 좋은 웬만한 지역들은 대부분 자연환경보전지역, 상수도보호지역 등 규제로 묶여 있다. 특히 매입한 땅이 어떤 법률에 해당되느냐에 따라 가격차가 엄청나게 달라진다. 예를 들어, 서울 강남구 소재 모교회의 경우는 주차장법을 적용받아 용적률이 1500%에 달했다. 그밖에도 원래 아무것도 할 수 없는 생산관리지역 임야도 '청소년진흥법'에 해당되면 청소년 수련원을 지을 수 있다. 청소년 수련원 내에는 각종 부대시설을 설치할 수 있다. 무엇보다 청소년 수련원은 1년 내내 비수기가 없는 수익형 부동산 중에 하나다. 물론 청소년 수련원 같은 시설의 수익률이 높을 수는 있지만, 경험이 없는 일반 투자자들이 도전하려면 이것 역시 꼼꼼한 사전조사와 전문가와의 협의가 필요할 것이다.

 

좋은 땅을 고르는 기준, 그것이 알고 싶다.

 

감정평가전문가의 말을 빌리면 입지를 가장 중요하게 본다고 한다. 가격이 비싸더라도 입지가 좋은 땅을 사야 안전하기 때문이다. 입지가 좋은 땅의 핵심적인 조건은 ‘도로’다. 대로와 인접해 있는 땅이 좋다. 업종을 선택할 때도 지나치게 유행을 타기 보다는 꾸준히 수익을 낼 수 있는 것으로 선택하는 게 좋다. 일예로서 한때 찜질방이 유행하자 너도나도 뛰어들면서 결국 시장 포화로 수익성이 급격히 떨어졌던 경우이다. 땅 투자하면 기획부동산이 떠오르는데 자칫 잘 못하면 초보자들이 속아 넘어가기 딱 좋다. 그러나 국토해양부의 스마트 국토정보 앱을 활용하면 원하는 땅의 지번은 물론 평당 가격까지도 친절하게 알려주므로 이런 것을 활용하여 피해를 당하지 않도록 한다. 아파트나 빌라 등에 투자할 때 현장 확인이 필수적인 것처럼 땅 투자 역시 발품이 중요하다. 요즘 인터넷이 워낙 발달하다보니 이것에 지나치게 의존하는 경향이 있는데 그것에만 의존하면 안 된다. 또한 지적도만 보지 말고 직접 현장으로 가서 확인해보도록 한다. 여기에는 사전에 부동산 공부를 해두는 것 역시 필수적이다.

 

게스트하우스란 어떤 것인가.

 

게스트하우스는 '시간을 파는' 수익형 부동산이다. 모텔처럼 시간대별로 지속적으로 손님을 받을 수 있다는 의미다. 이 방면의 전문가의 의견으로는 땅의 크기가 50평을 넘지 않는 게 좋다고 한다. 적다면 35평도 충분하다. 최소 투자자금은 10억 원 이상이므로 꽤 많은 투자금이 소요되는 편이다. 그래서 연평균 목표수익률을 연 20% 이상으로 잡는다. 이 정도 수익률이 나오지 않는다면 '출구전략'이 서지 않는다. 침대가 30개 정도 들어가는 42평 게스트하우스의 한 달 매출은, 가동률을 75%선에서 잡는다면 3000만 원 정도다. 보수적으로 강북지역엔 여행목적의 외국인들이 많이 오고 강남은 의료 관광객들이 주로 찾는다. 땅은 환금성이 낮기 때문에 매도 타이밍, 즉 출구전략을 미리 세워야 한다. 또 하나 게스트하우스도 투자자의 성향에 맞아야 한다. 즉 리모델링이나 관리상에 귀찮은 일이 많다는 점은 염두에 두어야 한다.

 

토지와 관련한 기본 용어

 

참고로 부동산 투자, 주식 투자 등 모든 투자를 시작하기 전에 가장먼저 익숙해져야할 내용이 있듯이 땅에 투자하기 전 역시 자주 등장하는 가장 기본적인 용어에 대하여 숙지하고 있어야 한다. 간단히 요약해보면 다음과 같다.

 

필지, 지번 : 법적으로 물권이 미치는 권리의 객체로서 다각형으로 구획된 하나의 지번이 붙은 토지의 등록단위를 말하며, 지번은 토지 필지에 부여해 지적공부에 등록한 번호이다. 필지가 성립하기 위해서는 몇 가지 조건이 갖추어져야 한다. 지번지역이 동일하고, 지목이 같으며, 지적도 또는 임야도의 축척이 같아야 하고, 지반이 도로 · 하천 ·제방 등의 토지에 의해 단절되지 않고 연속되어야 한다. 그리고 소유자가 동일하고 소유권 이외의 권리관계가 같으며 등기여부가 같아야 한다. 1개의 필지는 1개의 토지를 의미하며 일필지라 부른다. 두 개 이상의 필지를 하나로 합칠 수 있고(합병) 1개의 필지를 여러 개로 나눌 수 있다(분할).

획지 : 인위적으로 경계가 이루어져서 다른 토지와 구별되는 일단의 토지, 자연적 조건, 즉 산 · 하천 · 언덕 등으로 다른 토지와 구별되는 일단의 토지, 그리고 법적, 즉 지목 · 지번 등으로 다른 토지와 구별되는 일단의 토지 등을 말한다. 따라서 획지란 인위적 · 자연적 · 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다. 획지는 경제적, 토지 이용 상의 개념이다.

 

나대지(나지) : 건축물(지장물)이 없는 땅. 즉 건축물을 짓기 위해 비워놓은 땅의 총칭

대지 : 건축물을 건축할 수 있는 땅

부지 : 건물 건축 및 도로를 만들기 위한 토지

택지 : 일반적으로 주거용 또는 부수건물의 건축용지로 이용할 수 있는 토지

소지 : 개발되기 이전의 자연적 그대로의 토지

공개용지 : 건축할 땅의 일부를 조경이나 공원, 공터로 남긴 땅

 

맹지 : 도로에 직접 연결이 되지 않는 한 필지 혹은 여러 필지의 토지를 뜻 함

선하지 : 고압 전선이 지나가는 곳 밑에 있는 땅

포락지 : 하천, 계곡이 무너져 흐른 땅

휴한지 : 장기간 농경으로 땅이 힘을 잃어, 땅의 힘을 회복시키기 위해, 쉬게 내버려둔 땅

빈지 : 바다와 육지 사이의 땅 (소유권불인정), 바닷물이 나갈 때 보이는 땅

미불용지 : 공공사업의 부지로서 정부나 자치단체 등에 수용되었으나, 보상이 되지 않는 땅, 보상을 거부한 땅 등

 

공시지가 : 국토교통부장관이 조사, 평가해 공시한 토지의 단위 면적당 가격

기준시가 : 세금을 부과하는 기준이 되지 가격으로 토지와 토지 위의 건축물 까지 포함한 전체 재산의 감정가액

토지이용계획원 : `기본정보`는 토지의 소재지, 지목, 면적 등이 나타나있는 장부, 토지를 구매하기 전에 반드시 확인해야 하는 것

개별등기 : 토지에 대한 소유권, 권리, 재산권 행사 등 개인을 할 수 있는 등기, 등기부등본에 `소유자이름`이 표기된다.

공동등기 : 한`필지`의 소유권을 나눠 갖는 형태의 등기. 땅을 나눠서 등기하는 것 또는 `지분`에 대한 소유권을 나눠 갖는 것 등이 이에 해당된다, 등기부등본에는 합유자 라고 표기되며, 권리를 독립적으로 행사할 수 없다. 즉, 매도, 재산권 행사 등의 행위를 할 때는, 공동 등기자(지분권을 가진 자)의 동의가 있어야 가능하다. 공동등기는 1:9 / 5:5 등 지분 표시를 다양하게 할 수 있다.

공동담보등기 : 여러 개의 부동산권리를 목적으로 저당권 설정등기를 신청할 때, 신청서에 그 여러 명의 부동산등기를 표시해 등기하는 것을 말한다.