천만원으로 부자에 오르는 사다리 만들기

맨손으로 또는 아주 적은 자금으로 부자라는 타이틀을 얻는 방법은 쌔고 쌨습니다.

사실 몰라서 그렇지 그 방법은 셀 수도 없이 많습니다.

그 중에서 어떤 방법이 자신에게 찰떡궁합인지는 평소에 꼼꼼하게 눈여겨보아야 보다 쉽게 판단할 수 있습니다. 또 유의할 것은 그 중에도 사기성 짙은 것들도 엄청 많으므로 이를 피하는 안목도 길러야 합니다.
일례로 아주 쉽게 환투자로 돈을 벌 수 있다면서 자신들이 운영하는 사이트에 계좌를 개설하고 돈을 입금하도록 유도하는 수법입니다.

그런데 투자후 수익창출여부는 차치하고 돈이 필요해서 출금하려면 돈이 지급되지 않는 겁니다. 애초에 자신 명의로 된 계좌에 돈을 예치하고 운용하는 시스템이 아니기 때문에 자신이 입금한 돈을 자기 마음대로 하지 못하는 것이 함정인 겁니다.

그러면 지금 말하고자 하는 것은 어떤 방식이냐고 다구쳐 물어볼 수 있겠습니다만 이 방법은 이미 수백번도 더 소개된 방법이라 식상할 수도 있습니다.

하지만 자신이 자기 돈을 적절히 관리하며 돈을 불려나가는 방법이니 사기를 당할 염려는 없죠.

바로 부동산 투자, 그것도 경매를 통한 투자입니다. 때문에 아주 적은 돈으로도 시작할 수 있는 겁니다.

실망하셨다면 죄송합니다. 그래도 정말 제대로 얘기는 하는 건지 알아보기 위해서라도 계속 봐주시면 어떨까요? 손해를 끼치는 건 아니니까요.

지금부터 투자대상이나 자금조달방법, 매입한 부동산의 운용방법 및 수익 창출 등에 대해 설명드리고자 합니다. 여기서 언급하는 내용은 부동산경매전문 투자가와 실제 투자에 성공한 사람들의 경험을 바탕으로 한 것이며 사례도 병행하여 설명하고자 합니다.

급격한 금리 인상에 따른 부동산경기의 침체로 집값이 추락하기 시작하면서 전전긍긍하는 사람들이 많아졌습니다. 전문가들 전망에 따르면 앞으로 2~3년간은 침체가 계속될 것으로 판단되고 있습니다.

그래서 이렇게 말씀하시는 분들이 계시겠죠.
"이런 시기에 부동산 투자라고요? 말도 안 되죠!"
그래서 먼저 이런 의구심에 대해 짚고 넘어가고자 합니다.

첫째는 부동산경기의 침체가 시작되었으나 그동안 저금리 정책기조로 인해 끼었던 거품이 빠지는 것이기 때문에 일정 수준까지 빠지면 금리 하락과 함께 안정추세로 접어들겁니다.

그 기간은 대체로 2년에서 3년으로 추측하고 있습니다. 현재 하락기에 적절한 가격으로 매입한다면 그 기간 뒤엔 가격 상승을 기대해볼 수 있습니다.

둘째는 아파트에 비해 빌라는 가격상승폭이 크지 않으나 낙폭은 아파트 못지 않습니다.

따라서 적절히 매수한다면, 특히 여기서 중점적으로 이야기할 경매를 통한 매수시에는 부동산이 침체국면에서 횡보한다해도 구매가 이하로 떨어질 가능성은 아주 낮다는 점입니다.
참고로 2013년 '쉬운 경매' 열풍을 일으킨 주인공인 ㈜즐거운컴퍼니 이현정대표의 표현을 빌려봅니다.
"저는 한 번도 '집값이 언제가 바닥이다' '언제 오른다'는 말을 믿어본 적이 없다. 다만 올해 하반기는 계속 안 좋을 것이 확실하고 내년도 딱히 좋을 이유가 없기 때문에 오히려 지금이 '우리에게 기회가 될 수 있겠다'고 생각한다."

말머리에 제시한 이야기에서 감을 잡으셨겠지만 투자 대상은 주로 빌라입니다.
그리고 주된 방법은 경매입니다.
먼저 경매에서 투자대상물건을 선택하는 방법과 유의할 점에 대해 알아봅니다.

자신이 투자할 대상 물건을 검색하려면 법원 경매 사이트에서 무료로 이용할 수 있습니다.

그런데 여기서 진짜 중요한 포인트가 있습니다
즉 경매에 나온 집은 문제가 있을 가능성이 있기 때문에 문제의 위험을 판단하는 권리분석이 필요하다는 점입니다. 본인이 직접 알아보려 한다면, 특히 처음 도전한다면 매우 어렵습니다.

그래서 낭패를 당할 확율이 큽니다. 그러므로 유료 경매 사이트를 이용하는 것을 권해드립니다.

일단 사이트에 접속해 가격, 용도, 지역 등 내가 원하는 최소 3가지 조건을 설정하고 선택된 물건 가운데 고르면 됩니다.

서울은 선택할 만한 물건이 거의 없을 가능성이 크지만, 인천지역만 해도 5000만 원 미만 물건이 꽤 많습니다. 대상물건은 우선적으로 빌라인데, 그런 집들의 전세가도 5000만 원 이하는 거의 없다는 점을 알아야 합니다.

이는 사람들이 5000만 원 미만인 집을 소유하고 싶어 하지 않기 때문입니다.

물론 빌라는 아파트 같이 높은 가격 상승을 기대할 수 없습니다.

그 대신 경매로 전세가보다 저렴하게 낙찰받은 다음 깔끔하게 리모델링하면 어렵지 않게 세입자도 물색할 수 있고, 현 매매가에 맞춰 시세차익을 올릴 수 있다는 게 강점입니다

또 유의해야할 사항이 있습니다. 이는 지방 투자에 나설 때 특히 주의해야 합니다.
투자대상물건이 속해있는 지역의 실수요자들층이 얼마나 탄탄한지에 대한 사전조사를 반드시 해야 합니다.

예를 들어 보자면 경남 거제나 창원 같은 지역은 인구수에 큰 변화가 없기 때문에 일자리가 안정되어 있어 탄탄하다고 할 수 있습니다.

하지만 집값이 오를 만한 그럴듯한 이유가 없음에도 급등한 인천, 강원 원주, 충남 천안 같은 지역은 투자자들, 일종의 투기꾼들이 들어가 가격을 올려놓았다고 판단되는 곳입니다.

그러므로 이 지역에서는, 투자자가 다 빠져나오면 그 다음 가격을 받아줄 사람이 없기 때문에 가격이 훅 떨어지게 되어 있는 거죠.
실수요자상황뿐만 아니라 해당 지역의 입주 물량도 확인해 불 필요가 있습니다.

경기 수원시 영통의 경우는 광교지역의 입주가 시작되면서 매매가는 물론 전세가가 확 빠졌었습니다.

아마도 입주물량이 컸기 때문이었을 텐데 사전에 이러한 상황을 제대로 파악하지 않았기 때문입니다.

그래서 모르는 채 당하면 당황할 수밖에 없지요.

이런 때는 가격이 회복될 때까지 기다릴 수빆에 없겠지만 그동안의 마음고생은 말도 못 할겁니다.

따라서 모르는 지역일수록 사전조사를 철저히 하고 현장에 가서 꼼꼼하게 점검해봐야 한다는 거죠.

그러면 실사례를 알아보겠습니다.
이현정대표가 자신의 아들을 교육삼아 경험시킨 사례입니다.
경기 광주시 초월읍에 위치한 반지하 빌라였는데, 공장이 많은 동네라 쾌적하지는 않지만 지하철역에서 차량으로 5분가량 걸리고 공장과 물류센터에서 일하는 분들이 많은 곳이었다고 합니다.

전용면적 54㎡(15평형)인데 방 2개에 꽤 넓은 거실, 부엌을 갖추고 있었습니다.

이 빌라의 감정가는 5800만 원이었는데 2회 유찰돼 최저가 2840만 원까지 떨어졌습니다.

반지하지만 바로 앞이 골목이라 오후 늦은 시간까지도 창문으로 해가 비치는 등 상태는 괜찮았습니다.

그래도 아들은 집이 엉망으로 보였는지 주저했습니다. 그러나 경험많은 엄마의 설득이 주효했습니다.

집안 전체를 깔끔하게 수리를 해서 내놓으면 전세 7000만 원, 매도 1억 원도 가능하다는 거였죠.

그래서 입찰을 결정하고 2차 최저가를 살짝 넘긴 금액인 4100만 원을 써내 낙찰받았습니다.

이후 낙찰가의 60%인 2460만 원을 대출받고 1300만 원가량을 들여 수리를 한 뒤 보증금 2000만 원, 월세 40만 원에 세를 놓을 수 있었습니다.

경락잔금 대출은 당시는 이보다 높았지만 현실을 반영한 수준입니다.

대출이자는 월세 받은 돈으로 충당하면 됩니다. 만일 월세를 하지읺고 전세(5천만원 가정)로 한다면 대출금 전액을 상환하면 됩니다. 그런 다음 집값 상승을 기다리면 되죠.

제 지인의 사례입니다.

일시적으로 목돈이 필요했던 경우입니다. 그는 지난해 10월 서울 상계동 빌라를 9800만 원에 낙찰받은 다음, 전체를 리모델링한 후에 바로 1억2000만 원에 세를 놓고, 경락시 받은 대출금과 수리비용은 전세금으로 해결했습니다. 그리고 올해 3월 1억7000만 원에 매도했었지요.

반년만에 거의 5000만 원 수익을 냈습니다.

서울에서 5000만 원 이하 물건을 찾기는 어렵지만 1억원 수준정도는 서울 외곽지역에서 찾아볼 수 있습니다.

아마도 지금은 더 많아졌을 겁니다.

(후기)

원하는 대상물건을 보다 싼 값에 사기 위해서 경매를 이용하는 것입니다.

그런데 맘에 든다고 어떻게든 낙찰을 받으려고 지나치게 높게 쓰면 낭패를 보게 되는 경우가 많습니다. 결국 자기만 손해인 거죠.

그러므로 경매에 나서기 전에 원하는 수익을 산출해서 결정하는 게 중요합니다.

만약 1억5000만 원에 매도해 3000만 원가량 수익을 원한다면, 수리비 1000만 원을 감안해 최대 1억1000만 원까지 입찰 금액으로 정하면 되는 거죠.

물론 이렇게 계획을 세워도 나중에 원하는 매도가를 제대로 실현할 수 있는지 여부가 중요합니다.

그래서 경쟁률이 높은 인기 물건에 너무 집착하지 않는 편이 안전한 겁니다.

그보다는 자신이 살려내서 그 가치를 인정받을 수 있는 물건을 알아보는 안목을 키워야 한다고 이정현대표는 강조합니다. 향후 투자에 이점을 참고하도록 하십시오.